Laufzeitbeginn eines Grundstücksnutzungsvertrags und Angemessenheit eines Kündigungsausschlusses

§§ 158 Abs. 1, 163, 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 2 BGB

1. Knüpfen die Parteien eines Mietvertrags den Beginn einer vereinbarten festen Vertragslaufzeit an den Eintritt eines bestimmten Ereignisses, hängt die Beurteilung, ob in der Schwebezeit ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, maßgeblich davon ab, welche rechtliche Bedeutung nach den Vorstellungen der Vertragsparteien dieser Vertragsgestaltung zukommen soll.
2. Ist aus der maßgeblichen Sicht der Vertragsparteien bei Vertragsschluss nicht nur ungewiss, wann das Ereignis eintreten wird, an das der Beginn der Laufzeitvereinbarung geknüpft ist, sondern auch, ob dieses Ereignis überhaupt jemals eintreten wird, liegt eine aufschiebende Bedingung i. S. v. § 158 Abs. 1 BGB vor. Die Vertragsbindung besteht dann bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die fest vereinbarte Mietzeit beginnt indes erst mit dem Eintritt der aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB. In diesem Fall ist die Mietzeit bis zum Eintritt der Bedingung unbestimmt und der Mietvertrag kann grundsätzlich durch eine ordentliche Kündigung beendet werden.
3. Eine wirksame ordentliche Kündigung ist hier ausgeschlossen, weil die Parteien im Nutzungsvertrag einen solchen Kündigungsausschluss vereinbart haben, wie sich aus der Auslegung unter Beachtung des Parteiwillens und in interessengerechter Auslegung aus dem Zusammenspiel zweier Klauseln (Allgemeiner Geschäftsbedingungen) einmal über den Fortbestand eines außerordentlichen Kündigungsrechts aus wichtigem Grund und zum anderen über einen möglichen Vertragsrücktritt ergibt.

(Leitsätze des Gerichts)

BGH, Urt. v. 12.03.2025 – XII ZR 76/24
vorgehend: OLG Magdeburg, Urt. v. 25.01.2024 – 9 U 17/23
vorgehend: LG Magdeburg, Urt. v. 11.01.2023 – 10 O 1044/22